Hohe Renditen mit Wohnblöcken

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Hohe Renditen mit Wohnblöcken

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24.11.05 07:43
Hohe Renditen mit Wohnblöcken


Von Brigitte Haacke


Angelsächsische Fonds wollen an deutschen Wohnimmobilien verdienen: nicht durch Ausschlachten, sondern durch Professionalisierung. Aber wie kommt man mit deutschen Mietskasernen auf 20 Prozent jährliche Verzinsung und mehr, so wie es Finanzinvestoren planen? Und das beim restriktiven deutschen Mieterrecht?

 

Die Farbe ist schwer definierbar. Beige-grau-braun vielleicht. Der letzte Anstrich ist lange her. In sechs Etagen übereinander gestapelt kann man hier preiswert wohnen. Und immerhin mit Balkon. Die Mehrfamilienblöcke im Essener Arbeiterviertel Katernberg haben schon bessere Zeiten gesehen. Wer es sich leisten kann, zieht weg.

Schwer zu glauben, dass 138 000 Wohnungen in Blöcken wie diesen dem britischen Finanzinvestor Terra Firma sieben Milliarden Euro wert waren. Für diesen stolzen Preis erwarben die Angelsachsen im Sommer dieses Jahres die Eon-Immobilientochter Viterra, der die schmucklosen Kästen gehörten. Doch sie sind nicht die Einzigen, denen es deutsche Mietskasernen angetan haben: Vergangene Woche übernahm der US-Wettbewerber Cerberus von der Beteiligungsgesellschaft der Gewerkschaften (BGAG) deren Immobilientochter Baubecon mit 20 000 Wohnungen sowie 2 850 weitere von der BGAG gehaltene Wohnungen. Branchenkreise beziffern den Kaufpreis auf mehr als eine Milliarde Euro.

Der Eifer, mit dem angelsächsische Finanzinvestoren im deutschen Immobilienmarkt investieren, lässt viele staunen. Gewiss, das Eigenheim galt schon immer als sichere Anlage fürs Alter. Und mancher kaufte auch bisher schon eine Wohnung, um sie anschließend zu vermieten. Dabei kamen dann vielleicht vier, fünf oder auch sechs Prozent Rendite für den Privatmann heraus. Aber wie kommt man mit deutschen Mietskasernen auf 20 Prozent jährliche Verzinsung und mehr, so wie es Finanzinvestoren planen? Und das beim restriktiven deutschen Mieterrecht?

Die angelsächsischen Fonds schreckt das nicht. Denn der deutsche Wohnungsmarkt steht an einem Wendepunkt: Weg von einem vielfach öffentlich dominierten Wohnungssektor mit den üblichen Ineffizienzen hin zu einer professionell geführten Anlageklasse und wettbewerbsfähigen Renditen. Wer diese Transformation beherrscht, kann auch mit langweiligen Wohnblöcken Geld verdienen. "Mit der Übernahme deutscher Wohnungsgesellschaften werden zurzeit Vermögen verdient", sagt Andreas Lehner, Vorstandschef der börsennotierten Deutsche Wohnen.

Die Begeisterung der Ausländer für deutsche Immobilien wird von der Einschätzung geschürt, dass die Preise steigen werden. David Pascall, Deutschlandchef von Terra Firma: "Wir gehen davon aus, dass Immobilien in Deutschland derzeit unterbewertet sind." Die hiesigen Immobilienpreise sind auf dem Niveau von 1993. Wenn sie steigen, vollzieht Deutschland nur eine Entwicklung nach, die Amerika und das europäische Ausland schon hinter sich haben. Auch Deutsche-Wohnen-Chef Lehner glaubt, dass die Wohnungspreise anziehen, vor allem in zehn Schlüsselregionen wie Rhein-Main-Gebiet oder Hamburg.

Immobilien sind für Finanzinvestoren auch deshalb interessant, weil sie über die monatlichen Mieten einen äußerst stabilen Geldzufluss bieten. "98 Prozent der Mieter zahlen pünktlich ihre Miete, 90 Prozent sogar per Dauerauftrag", sagt Volker Riebel, Chef der Deutsche Annington Immobilien GmbH (DAIG). Ein Traum für Private-Equity-Fonds: Mit den Mieteinnahmen lassen sich Zins und Tilgung für die Übernahmefinanzierung bequem bedienen.



Damit sie im Wohnungsgeschäft auf Eigenkapitalrenditen von jährlich über 20 Prozent kommen, drehen die Immobilienprofis an drei Stellschrauben: Sie heben Effizienzreserven in der Wohnungsverwaltung, finanzieren die Übernahme mit viel Fremdkapital und verkaufen möglichst viele Wohnungen an ihre eigenen Mieter.

Den Angelsachsen kommt es sogar sehr gelegen, dass der hiesige Immobilienmarkt in weiten Teilen wesentlich unprofessioneller organisiert ist als im Ausland. Das reduziert die Übernahmepreise und lässt Spielraum für operative Verbesserungen. Anders als in den USA sind die meisten großen Immobilienportfolios in Deutschland heute noch in öffentlicher oder genossenschaftlicher Hand. 3,3 Millionen Wohnungen halten Länder und Kommunen, weitere 1,7 Millionen Genossenschaften. An der Spitze landeseigener und kommunaler Wohnungsgesellschaften sitzen oft abgehalfterte Politiker mit Versorgungsposten.

Wenn diese Gesellschaften an angelsächsische Fonds verkauft werden, setzen die Finanzinvestoren in der Regel als Erstes ein professionelles Management ein. Die Profis steigern dann die Mieteinnahmen und senken die laufenden Kosten. "Bei öffentlichen Wohnungsgesellschaften lassen sich die Modernisierungs- und Instandhaltungsaufwendungen oft um ein Drittel reduzieren", sagt Deutsche-Wohnen-Chef Lehner. Damit kann man den Eigenkapitalwert einer Immobiliengesellschaft bereits in kurzer Zeit mehr als verdoppeln (siehe Fallbeispiel).

Wie das laufen kann, zeigt das Beispiel der Eisenbahnerwohnungen. Terra Firma hatte 2001 von der Bahn 64 000 ehemalige Werkswohnungen gekauft und daraus die heutige Deutsche Annington geformt. Die Briten führten die zehn separaten Gesellschaften zu einer zusammen. Sie systematisierten Prozesse von der Ausschreibung über Vermietung und Verwaltung, bündelten den Einkauf und vereinheitlichten IT-Systeme. Der Leerstand sank von vier auf unter ein Prozent. Die DAIG reduzierte die Kosten um rund 30 Prozent, ohne dass die Leistungen darunter gelitten hätten, behauptet jedenfalls Geschäftsführer Riebel.

Seit die DAIG im Mai dieses Jahres die Eon-Tochter Viterra übernommen hat, ist sie mit insgesamt rund 230 000 Wohnungen das größte Wohnungsunternehmen in Deutschland. Zusammen kommen die Gesellschaften auf einen Umsatz von mehr als 1,5 Milliarden Euro pro Jahr. Der kombinierte jährliche Cash-Flow dürfte bei jährlich über 700 Millionen Euro liegen. Doch bei der Viterra ähnliche Effizienzreserven zu heben wie bei den Eisenbahnerwohnungen, wird schwer: Die Eon-Tochter wurde schon vor der Übernahme professionell geführt und warf stattliche Gewinne ab.

So sind die Angelsachsen bei der Integration nicht zimperlich: 500 der insgesamt 1 900 Arbeitsplätze sollen gestrichen werden. Insider schätzen, dass dazu noch die rund 160 Arbeitsplätze bei der Immobilienentwicklung und der hauseigenen IT kommen könnten, wenn die DAIG für die Gesellschaften keinen Käufer findet. Die bisher fünf Verwaltungsstandorte werden am Sitz der ehemaligen Veba Immobilien in Bochum zusammengeführt. Die Viterra-Leute sind von der Härte der Einschnitte überrascht. Allerdings hatte man bei Terra Firma schon vor der Übernahme kritisiert, dass die Viterra zwar doppelt so viele Wohnungen verwaltet wie die DAIG, dafür aber dreimal so viele Mitarbeiter beschäftigt.



Für die Mieter muss die Übernahme durch einen Finanzinvestor kein Nachteil sein. "Im Gegenteil", verspricht Riebel: "Wir investieren in die Zufriedenheit unserer Mieter. Es soll ihnen besser gehen als vorher. Denn nur ein zufriedener Mieter überlegt sich auch, seine Wohnung zu kaufen." Die Mieterprivatisierung ist Kernelement jeder Kalkulation eines Private-Equity-Fonds. Die Deutsche Annington beispielsweise hat bisher pro Jahr vier bis fünf Prozent des Bestands an ehemalige Mieter übergeben können. Bei den Viterra-Wohnungen in ehemaligen Bergarbeitersiedlungen in Duisburg, Bochum oder im Essener Norden könnte die DAIG allerdings Überraschungen erleben.

Doch selbst wenn Mieter nicht kaufen wollen, haben die Finanzinvestoren einen Anreiz, sie bei Laune zu halten. Zuverlässig zahlende Bewohner sind ein wichtiges Kapital. "Leere Wohnungen sind Geldvernichtung. Ein glücklicher Mieter ist ein entscheidendes Element, damit die Wohnung auch für Kapitalanleger werthaltig ist", sagt Thomas Zinnöcker, Chef der Berliner Wohnungsgesellschaft GSW, die von den Private-Equity-Investoren Cerberus und Whitehall übernommen wurde.

Damit die Mieter nach der Übernahme nicht nervös werden, gehen viele Finanzinvestoren weit reichende soziale Verpflichtungen ein. Die Gagfah-Sozial-Charta beispielsweise sichert den Mietern des Unternehmens einen erweiterten Kündigungsschutz weit über die gesetzlichen Vorgaben hinaus zu. Und bevor ihre Wohnungen weiterverkauft werden, haben Mieter ohnehin ein Vorkaufsrecht. Bei der GSW bekommen sie ein Vorzugsangebot, das bei 1 100 bis 1 150 Euro pro Quadratmeter liegt. Wer sich schnell entscheidet, bekommt weitere zehn Prozent Nachlass. Parallel sucht die GSW nach privaten Kapitalanlegern, die bei einer Ablehnung bereitstehen. Insgesamt 2 000 Wohnungen bietet die GSW derzeit ihren Mietern zum Kauf an.

Zinnöcker versteht die GSW als Referenzmodell: "Wir wollen beweisen, dass profitable, effizient geführte Immobilienunternehmen auch soziale Verantwortung wahrnehmen können." - "Wir halten die Augen offen", sagt Betriebsratschef Ralf Wittig, "aber bisher sind alle Versprechen gehalten worden."

Anders als die DAIG hat die GSW allerdings zusätzlich zur Mieterprivatisierung Blockverkäufe angekündigt. 9 500 Wohnungen sollen in zwei Paketen den Besitzer wechseln. Selbst die Präsidentin des Deutschen Mieterbundes, Anke Fuchs, sagt, dass Konflikte zwischen Mietern und auslän- » dischen Geldgebern bisher "eher die Ausnahme" seien.



Sofern es den Investoren gelingt, ausreichend viele Wohnungen an ihre Mieter zu verkaufen, können sie ihr eingesetztes Eigenkapital schon ein Jahr nach der Übernahme wieder zurückhaben (siehe Beispielrechnung im Kasten). Der Eigenkapitalanteil, den Private-Equity-Fonds beim Kauf von Immobiliengesellschaften einsetzen, liegt zurzeit bei höchstens zehn Prozent. Der hohe Fremdkapitalhebel verbunden mit niedrigen Zinsen sorgt für die zweistelligen Renditen der Investoren.

Die große Frage in der Kalkulation der Finanzinvestoren bleibt, wie sich die Fonds nach fünf, sieben oder auch zehn Jahren von den riesigen Beständen wieder trennen wollen. Fortress kündigte an, die Gagfah zusammen mit der jüngst gekauften Nileg an die Börse bringen zu wollen. "Eine elegantere Lösung für die Fonds wäre die Einführung der geplanten deutschen Immobilien-Trusts", sagt Bernd Kottmann, Vorstand bei der Immobiliengesellschaft IVG. Derzeit stehen die Chancen für die Einführung der so genannten Reits ganz gut.

So lange keine Entscheidung vorliegt, konzentrieren sich die Fonds auf Zukäufe. Die Deutsche Bank schätzt, dass bis 2010 bis zu eine Million weitere Wohneinheiten verkauft werden. Derzeit ist die Woba in Dresden mit 50 000 Wohnungen auf dem Markt. Zudem will die neue Landesregierung in Nordrhein-Westfalen die Landesentwicklungsgesellschaft (LEG) mit 106 000 Wohnungen loswerden.

Die Bestände sind nicht unproblematisch: Die LEG sitzt teilweise auf ehemaligen Neue-Heimat-Wohnungen in NRW. Die Woba ist als ostdeutsches Unternehmen in einem problematischen Immobilienmarkt aktiv. Die Chancen, dass sich auch für diese Problemkinder Käufer finden, sind trotzdem gut. Denn alle angelsächsischen Fonds wollen ihre Bestände in Deutschland aufstocken. Fortress kündigte an, mit Gagfah und Nileg zügig von 110 000 auf 150 000 Wohnungen wachsen zu wollen. Und DAIG-Deutschland-Chef Pascall will die Zahl der Wohnungen von heute 230 000 innerhalb von fünf bis zehn Jahren auf bis zu eine Million steigern.

Quelle: WirtschaftsWoche
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Teure Heimat

 
24.11.05 07:45
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Klaus_Dieter:

SEHR interessant o. T.

 
24.11.05 08:07
super_egon:

Spekulation mit Wohnungen

 
26.11.05 02:49
Ich finde das nicht gut, mit dem Verkauf an Investoren.
Das ist ein Armutszeugnis für unser Land.
Die  Banken haben die Globalisierung voll im Griff.

Da bei Renditen die über dem was die Banken dem Kleinanleger empfehlen von Kapitalgraumarkt gesprochen wird und darauf hingewiesen wird das das mit äußerster Vorsicht zu beobachten .

Welche Bank bietet  in Deutschland schon 20 % / Jahr ???, Ich kenn keine.

Außerdem sollte der Verkauf von Wohnraum verboten werden, wenn der erzielte Gewinn nicht den Mieter zu Gute kommt.

Was bringt es wenn Wohnungsbaugesellschaften verkauft werden, Angestellte dieser Gesellschaften entlassen werden um 20% Rendite zu erwirtschaften, und diese freigesetzten Mitarbeiter dann Arbeitslos werden und dem kleinen Steuerzahler zur Last fallen. Die Mieten werden nicht um 20 % gemindert. Der erzielte Profit kommt nur denen zu gute die mit Geld Geld machen. Welcher Angestellte oder Mieter kann das ?

Die  Banken haben die Globalisierung voll im Griff. Da die Aufkäufer dieser Wohnungen viel mit geborgten Geld von Banken arbeiten, können die Banken Kredite in Millionen bzw. Millarden Höhe vergeben und verdienen sehr gut daran.
Und das verborgte Geld sind die Einlager der Sparer.

Die Spekulation mit Wohnraum sollte unterbunden werden, und es sollte Geld für die Schaffung von selbstgenutzen Wohnraum für 0% Zinsen und einer geringe Gebühr für die Verwaltung bereit gestellt werden.
Nach 25 Jahren Mietzahlung sollt eine Wohung für den Mieter bezahlt sein und in sein Eigentum übergehen.

Außerdem sollte man daran denken das viele Wohnungsbaugesellschaften erst durch Subventionen ihren großen Bestand an Wohnungen erreichen konnten.
Wer hat diese Subventionen bezahlt ?  Auf keine Fall die neuen Investoren.
Wenns an zahlen geht, dann gibt es doch nur einen und das ist die Masse. Und die hat doch eigentlich nichts zu verschenken da sie kein Geld hat.

Werden Wohnungen von den Investoren an die Mieter verkauft, zahlen die Mieter meisten 50 bis 100%  über den Einkaufspreis der Investoren ( die einen sehr günstigen Einkaufspreis über die Anzahl der gekauften Wohnungen erzielen konnten ).
zorroc:

Ich sehe das so

 
26.11.05 07:35
Weltweit ist momentan eine Menge freies Kapital (Vermögen) vorhanden, welches investiert werden will. Der Finanzmarkt hat da so seine eigenen Regeln, diesen Überschuss relativ kurzfristig zu vernichten. Ich denke der deutsche Wohnungsmarkt ist dafür ideal. Mag es den Investoren auch gelingen einen Teil dieser Wohnungen den vormaligen Mietern mit Gewinn aufzuquatschen, so wird dies mit der Mehrheit der Wohnungen nicht gelingen. Auch eine Modernisierung unter diesen Renditeerwartungen ist keinesfalls lohnenswert. Wird also den Mietern erstmal eine kräftige Mierterhöhung ins Haus flattern, die sich aber aufgrund der hohen Leerstände kaum flächendeckend umsetzen lässt. In Zeiten hoher Arbeitslosigkeit, und ich erwarte in Deutschland noch lange nicht das Erreichen des Höchststandes, sind hohe Renditeerwartungen über das Erzielen von Mietzinsen nicht zu erwarten. Vertraut man auf die demografische Entwicklung in Deutschland, dies gekoppelt mit der eher kaufkraft- und bildungsmäßig schwachen Zuwanderung und der allgemein dürftigen wirtschaftlichen Entwicklung, dann müsste auf dem Immobiliensektor schon ein kleines Wunder geschehen.

Auch dürften derartige Aktivitäten nicht einen Stein in die Richtung flächendeckend steigender Mieten ins Rollen bringen. Deutschland hat im Vergleich zu den o.g. Ländern seine Immobilienblase längst hinter sich, die glücklicherweise ein schnelles Ende gefunden hat und die Mietpreise seitdem eher konstant bis leicht rückläufig sind.

Also besser angelsächsische Investitoren verbrennen ihr eigenes Geld, als wenn es heimisches wäre. Sicherlich wird es in dieser Folge auch einige lange Gesichter bei den Mietern geben, insgesamt kann man einer derartigen Entwicklung nicht mal ablehnend gegenüber stehen, fliesst doch Kapital ins Land.

Und mal ganz unter uns, wer würde mit eigenem Kapital diese Art von Wohnungen unter derartig hochgeschraubten Renditeerwartungen kaufen?
Klaus_Dieter:

Freier Markt - das mittel der Wahl

 
26.11.05 09:41
Das sind Geschäftsleute, die suchen sich eine Möglichkeit, möglichst viel Gewinn zu generieren.

Dieses ist völlig legitim.

@ aper_egon, was Du da schreist ist doch Unfug - sorry. Was soll das sein, deine Vorschläge. Kommunistische Tendenzen, im Kapitallismus? Oder aktien unter dem Schlagform "Enteignung zugunsten von Mietern die 25 Jahre Miete zahlen?"

In den vergangen Jahren, waren oftmals nur Mieten möglich, die unterhalb des Bankzinsatzes gelegen haben. Also allein damit wäre keine Rendite, oder gar eine Art "Abzahlen" der wohnung möglich gewesen.

Jeder Mieter, jeder bürger hat doch die Möglichkeit WOhnrum zu kaufen. Es gibt eine solchen Vielzahl von Förderungen, für jeden Einzelnen, primär für Familien mit Kindern.

Das oben dargestellte Geschäft kann funktionieren.
@ Quantas sieht es zwar schon als ausgemacht, dass wohl eher Verluste als Gewinner erzielt werden, aber in der Tat sind die Vorstellungen der Investoren auch wohl zu rosig. Ob die Immoblase bei uns längst vorrüber ist? Ob wir tatsächlich mit einem weiteren Überschuss an Wohnraum rechnen müssen?

Sicher, und das lässt sich von allen Fachleute hören, mehr als jemals zuvor, wird die Lage entscheident sein. In einer ostdeutschen Satelittenstadt, wo in Plattenhausghettos schon jetzt teilweise die hälfte der Wohnungen leerstunden sidn die Chacen sicherlich geringen, als in Münchener stadtnahen Lagen. Obschon, es da Unterschiede von vielleicht mehreren 100% bei den Kaufpreise pro Quadratmeter geben mag, spricht eigentilch alles dafür, dass sich der Trend eher fortsetzt.

Deutsche Unternehmen verkaufen, die angelsachsen scheinen nur darauf gewartet zu haben. Dumm sind sie sicherlich nicht, aber ob sie die Immo-verhältnisse ihrer Länder wohl alzu blauäugig übertragen mögen? Angescichts der zumeist niedrigen Preise in Deutschalnd für Wohnblöcke und den sehr viel höheren in anderen Ländern kommt sicherlich HOffnung auf, oder gar die feste Überzeugung Deutschland ziehe nach.

Es ist eine wahre "Spekulation" nicht mehr und nicht weniger! Keiner kann jetzt voraussehen, wie sich der Markt in 10 oder 20 Jahren entwickelt hat.
Die Bautätigkeit im Mietwohnungsbau, wie auch im Geschosseigentumsbau ist fast zum erliegen gekommen. In den vergangen Jahrzehnten war diese Schweinezyklus immer da, aber immer sehr viel verspätet.

Wohnungen waren knapp , man baute und baute und baute, doch schon nach drei oder vier Jahre zeigte sich eine allmähliche Sättigung. Doch die Planungen waren immer noch im vollen Lauf, und so kamen meistens die grössten neuen Bestände in den Zeiten auf dem Markt, wo das Überangebot am grössten war.
Sodann wird der Neubau drastisch zurückgefahren. Und ist wohl wieder dann auf dem niedrigstens Stand, wenn wieder mal eher eine Wohnungsnot anbricht.

In grösseren Zeitabständen ist das Geschehen auch auf den Immobilienmärkten durchaus mit dem der Aktienbörsen vergleichbar. Wer bei Aktien, wie im Immobilienbereich antizyklisch handelt, dem winken die grössten Gewinne.
Fundamental:

@Klaus_Dieter

 
26.11.05 14:19
Hätte mich auch sehr gewundert, wenn Du in diesem Thread nicht auch Dein blödes Gequatsche postest ... manoman, ist das jetz zu Deinem Lebensinhalt geworden oder was ?!?
permanent:

Mietrenditen

 
28.11.05 08:48
HANDELSBLATT, Montag, 28. November 2005, 08:00 Uhr


Mietrenditen


In Deutschland sind die Renditen besonders niedrig


Die Netto-Mietrenditen sind im europäischen Vergleich in Deutschland, Irland und der Schweiz niedrig und in den Niederlanden sowie in Norwegen hoch.


Eine Studie des Analysehauses Investment Property Databank hat weiter ergeben, dass die Renditen im Einzelhandelssektor am weitesten differieren und im Wohnungssektor am engsten beieinander liegen. Industrieliegenschaften böten die höchsten Renditen. rrl

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