Hypothek
Werden die Servicer in der Lage sein, die Kurve der Zwangsversteigerungen abzuflachen?
Dies ist der dritte Teil einer dreiteiligen Blog-Serie des ehemaligen Direktors
des Consumer Financial Protection Bureau, Richard Cordray.
Wie können wir unser Ziel der Minimierung von Zwangsvollstreckungen in einem wirtschaftlichen Abschwung am besten erreichen?
Traditionelle Hypothekenkreditgeber wie Kommunalbanken, die Kredite in ihren eigenen Portfolios halten, haben die Zwangsvollstreckung lange Zeit als letztes Mittel betrachtet;
Kreditmodifikationen (einschließlich Refinanzierung) sind ihre bevorzugten Optionen.
Gemeinschaftsnormen üben auch Druck auf örtliche Kreditgeber aus, sanftere Methoden zur Lösung von Problemkrediten anzuwenden, anstatt die Menschen sofort aus ihren Häusern zu vertreiben.
Im Laufe ihrer jahrzehntelangen Erfahrung haben sie gelernt, dieses Instrument nur dann einzusetzen, wenn es wirklich notwendig ist.
In der Krise von 2008 brach diese traditionelle Reaktion spektakulär zusammen.
Größere Veränderungen auf dem Markt, insbesondere die Verbriefung von Hypotheken und eine stärkere Spezialisierung, trennten das Eigentum und die Bedienung vieler Kredite von ihren Urhebern.
Verwirrte Kunden litten unter einer "Unterbrechung" in der Kommunikation mit ihren Dienstleistern, und der Papierkram, um sich für Kreditänderungen zu qualifizieren, wurde aufwändiger.
Schlampige Unternehmensaufzeichnungen führten zu häufigen Lücken in den Hypothekenakten. Unvollständige Akten waren kostspielig zu handhaben, und die Servicer sahen sich mit hohen Geldstrafen konfrontiert, weil sie die Lücken "repariert" hatten, indem sie in betrügerischer Absicht
die Dokumente anfertigten, die sie zur Sicherung der Zwangsvollstreckung benötigten.
Anm.: war da mal was JPM WF robo signing....
Die Prozesse waren ein Durcheinander mit riesigen Mengen von Zahlungsausfällen.
Einige Unternehmen mussten ihr Geschäft aufgeben und verloren ihre Rechte an den Dienstleistungen; andere fusionierten und mussten sich mit unüberlegten technologischen Anpassungen herumschlagen.
All dies belastete die knarrenden Mechanismen des Abschottungsprozesses zusätzlich.
Die Geschichte der schleppenden wirtschaftlichen Erholung nach 2009 ist eine Geschichte, die von bösartigen Tumoren auf dem gesamten Wohnungsmarkt geprägt ist, die extrem langsam heilten.
Müssen wir uns in der gegenwärtigen Wirtschaftskrise um die gleichen Probleme sorgen?
In den letzten zehn Jahren hat sich viel verändert. Neue Vorschriften und Anforderungen an Hypothekenberater und eine strengere Aufsicht haben zu einigen Verbesserungen geführt.
Mit dem CARES-Gesetz wurde auch der Prozess der Unterlassung von Hypotheken weitgehend gestrafft und der gordische Knoten der Papierfiaskos durchtrennt, die den Hypothekendienst in der letzten Krise beeinträchtigt haben.
Wir nähern uns 5 Millionen Hypotheken im Rahmen von Stundungsplänen, wobei mit Erhöhungen zu Beginn jedes folgenden Monats zu rechnen ist, solange die Arbeitslosigkeit hoch bleibt.
Moratorien "verflachen die Kurve" der Zwangsvollstreckungen, um den Druck auf das Rechtssystem zumindest vorübergehend zu verringern.
Aber viele Dienstleister stehen vor einem weiteren Problem, das wir noch nicht gelöst haben.
Banken sind diversifizierte Finanzunternehmen, die von ihren Aufsichtsbehörden Kapitalpolster verlangen und denen die Federal Reserve umfangreiche finanzielle Rücklagen zur Verfügung stellt.
Der Verzicht auf Hypothekenzahlungen ist kostspielig, aber sie können den Sturm überstehen.
Für spezialisierte Unternehmen, die sich auf den Hypothekendienst als separaten Geschäftsbereich konzentrieren, sind die wirtschaftlichen Anreize jedoch anders.
Sie machen inzwischen fast die Hälfte des Marktes aus.
Sie sind nicht diversifiziert und verfügen über weniger Kapital und weniger Liquiditätsoptionen als die Banken, so dass sie weniger in der Lage sind, Abwicklungspläne zu unterstützen, die für längere Zeit auf Zahlungen verzichten.
Ihr Überleben ist bedroht, wenn eine grosse Anzahl erwarteter Zahlungen nicht eingehen.
Sowohl der GAO als auch der FSOC haben auf diese Regulierungslücke hingewiesen, die erhöhte Risiken für das gesamte Finanzsystem mit sich bringt.
Obwohl die Bedienung von Spezialgeschäften während des grössten Teils des Geschäftszyklus effizient funktioniert, werden sie in der Talsohle schrecklich ineffizient, da notleidende Kredite kostspielige persönliche Aufmerksamkeit erfordern, die nicht leicht zu automatisieren ist.
Die Dienstleister neigen dazu, zu wenig in das Personal und die Technologien zu investieren, die zur Bewältigung des Abschwungs erforderlich sind.
Anm.: coop & ocn haben rechtzeitig die weichen gestellt für digit. & personelle infrastrukturen
Sie sind möglicherweise nicht darauf vorbereitet, mit einer Kaskade von Kreditnehmern fertig zu werden, die mit ihren Zahlungen in Verzug geraten.
Anm.: new residential, coop, ocn, .......stehen auf der liste.....und sind 100% im Plus :-)
Die Anrufvolumina steigen in die Höhe, die Lösungen sind komplexer und die Prozesse langwieriger. Die geschätzten Durchschnittskosten für die Bedienung von notleidenden Krediten betragen heute etwa das 15-fache der Kosten für die Bedienung von notleidenden Krediten.
Anm.: coop & ocn haben extrem die kosten senken können
In schwierigen Zeiten ist die Fähigkeit, Kreditnehmer mit Alternativen zu unterstützen, um eine Abschottung zu vermeiden, stark angespannt.
Anm.: coop verzeichnet weniger ausfälle als ihr eigenes worst case scenario aus q1
Diese interne Dynamik der Nicht-Banken-Dienstleister stellt zwei spezifische Bedrohungen für die Umsetzung einer wirksamen Strategie zur "Minimierung der Abschottung" dar.
Erstens spüren diese Unternehmen die Dringlichkeit, von ihren Kunden bezahlt zu werden;
angesichts der Unsicherheit über ihre Liquidität wissen sie, dass eine erhebliche Nichterfüllung den Bankrott bedeuten könnte.
Anm:: coop & ocn n o w a y ....
Sie könnten sich daher der im CARES-Gesetz versprochenen Nachsicht widersetzen.
Einige zögern bei der Bearbeitung von Kreditnehmeranträgen (wie es während der letzten Krise routinemäßig geschah, als viele Bedienstete Anrufe ignorierten und Papierkram verloren),
obwohl regulatorische Reformen und der neu gestraffte Ansatz bisher hilfreich sind.
Andere versuchen, von der Nichtzahlung abzuschrecken, indem sie belastende Bedingungen stellen, wie z.B. die pauschale Rückzahlung aller Zahlungsrückstände, was unweigerlich zu aufgeschobenen Zwangsvollstreckungen führt. Die FHFA und andere haben diesen Ansatz verurteilt, als er aufgedeckt wurde, aber die Dienstleister haben viele Möglichkeiten, diese Gespräche so zu führen, dass diejenigen, die um die Genehmigung bitten, ihre regelmäßigen Zahlungen ausfallen zu lassen, abgeschreckt werden.
Anm.: dagegen wird auch vorgegangen, coop & ocn gehören nicht dazu
Zweitens, ohne einen ausreichenden finanziellen Rückhalt werden einige Dienstleister wahrscheinlich ihr Geschäft aufgeben. Ihr Ableben würde zu weiteren rechtlichen Verwicklungen führen. Das Verfahren für die Übertragung von Servicing-Rechten ist selbst bei einvernehmlichen Transaktionen nicht einfach zu handhaben.
Die Kollision verschiedener IT-Systeme, die versuchen, straffällige Konten zu verwalten, kann die Verbraucher daran hindern, Abhilfe zu schaffen. Und in Verbindung mit den Komplikationen eines Konkurses wird die Übertragung von Bedienungsrechten noch mehr Frustration und Vergeblichkeit für Verbraucher erzeugen, die nach Zahlungserleichterungen suchen.
Diese beiden Bedrohungen unterstreichen die Notwendigkeit einer energischen regulatorischen Reaktion. Das Problem der Dienstleister, die versuchen, sich den Anforderungen des CARES-Gesetzes zu entziehen, kann durch eine enge Überwachung durch die CFPB und staatliche Beamte angegangen werden, die überwachen können, wie die Unternehmen Unterlassungsanträge bearbeiten.
Durch die Prüfung der Skripte, die bei solchen Aufforderungen verwendet werden, und durch Anhören der Tonbänder von Musteraufforderungen können die Regulierungsbehörden sicherstellen, dass die Verbraucher nach dem neuen Gesetz fair behandelt werden.
Bei Dienstleistern, die vom Konkurs bedroht sind, können die FHFA und das Finanzministerium mit Staatsbeamten zusammenarbeiten, um sicherzustellen, dass in Schwierigkeiten geratene Dienstleister über ausreichende finanzielle Rückendeckung verfügen, damit sie während der gegenwärtigen Krise nicht in Konkurs gehen. Möglicherweise wird es ihnen schwerfallen, den Kapitalpuffer bereitzustellen, den diese Unternehmen für sich selbst hätten aufbringen müssen, aber das kann später geklärt werden, wenn im Rahmen der Reformen, die diese neue Wirtschaftskrise unweigerlich mit sich bringen wird, ein vernünftigeres Sicherheits- und Soliditätsregime für Nichtbank-Hypothekenverwalter ausgearbeitet werden kann.
In der Zwischenzeit wird das endgültige Ausmaß des wirtschaftlichen Abschwungs bestimmen,
ob es mit dieser Strategie der "Abflachung der Abschottungskurve" gelingen kann, eine weitere Immobilienkrise abzuwenden.
Der gestraffte Unterlassungsprozess hat neue Risiken des moralischen Risikos mit sich gebracht,
und der Anstieg des Haushaltseinkommens durch staatliche Infusionen in diesem Frühjahr hat eine genaue Einschätzung des Ausmaßes der gegenwärtigen wirtschaftlichen Notlage verdeckt.
Aber der wesentliche politische Ansatz zur Bekämpfung von Gebrechen auf dem Wohnungsmarkt scheint heute viel klarer zu sein als noch vor einem Jahrzehnt.
www.housingwire.com/articles/...en-the-curve-in-foreclosures/
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